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香港兩大地產(chǎn)豪門“變局”:英皇166億債務(wù)違約,鄭志剛徹底退出新世界|界面新聞 · 地產(chǎn)

香港兩大地產(chǎn)豪門“變局”:英皇166億債務(wù)違約,鄭志剛徹底退出新世界|界面新聞 · 地產(chǎn)

chenyuru 2025-07-08 生活榜單 165 次瀏覽 0個評論

界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

2025年下半年伊始,香港兩大地產(chǎn)豪門便遭遇大變動

楊受成家族旗下的英皇國際發(fā)布年報(bào),披露166億港元銀行借貸已逾期,核數(shù)師德勤罕見地對財(cái)報(bào)“不發(fā)表意見”,引發(fā)股價(jià)崩跌。

幾乎同時(shí),鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣布正式辭去新世界發(fā)展職務(wù),徹底退出這個家族企業(yè)的核心管理層。

就在鄭志剛辭任的同一天,新世界發(fā)展宣布獲得882億港元再融資“續(xù)命錢”,將債務(wù)到期日延至2028年。

這家老牌港企在懸崖邊緣暫時(shí)安全,但這兩大香港地產(chǎn)豪門的危機(jī)可能才剛剛開始。

香港兩大地產(chǎn)豪門“變局”:英皇166億債務(wù)違約,鄭志剛徹底退出新世界|界面新聞 · 地產(chǎn)

第三代接班人退場

鄭志剛的告別看似突然卻早有預(yù)兆。

年9月,鄭志剛便辭去新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼行政總裁的職務(wù),僅保留非執(zhí)行董事虛職。

翻閱鄭志剛的個人公眾號,最后一條更新停留在今年5月2日,深圳太子灣K11 ECOAST的開業(yè)視頻。

而深圳K11 ECOAST的倉促開業(yè)或許也同樣預(yù)兆了鄭志剛的“告別”。

“五一”開業(yè)期間,項(xiàng)目層因動線混亂、品牌“掉檔”、設(shè)施倉促等問題引來了不少爭議。

從商業(yè)角度來看,開業(yè)時(shí)應(yīng)該打響第一炮,留一個好印象,對傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目來說非常重要”,戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端在接受界面新聞采訪時(shí)表示。

在張曉端看來,K11項(xiàng)目正常籌備完成后再開展或者運(yùn)營可以持續(xù)去化,項(xiàng)目本身的區(qū)位和自然條件都很好,如果將其看作商業(yè)+文旅的形式,未來也是值得期待。

然而,界面新聞記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),至6月中旬,深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪處于空置,整體項(xiàng)目還屬于持續(xù)籌開的狀態(tài)。

香港兩大地產(chǎn)豪門“變局”:英皇166億債務(wù)違約,鄭志剛徹底退出新世界|界面新聞 · 地產(chǎn)
深圳K11 ECOAST ?界面新聞記者王妤涵6月拍攝

作為鄭氏家族的第三代接班人、鄭裕彤的長孫鄭志剛繼承了香港地產(chǎn)豪門的基因,與其父輩不同的是,他在商業(yè)領(lǐng)域更具創(chuàng)新精神,K11便是其中的代表作。

2008年,年僅27歲的鄭志剛創(chuàng)立K11品牌,開創(chuàng)性地將藝術(shù)、人文與商業(yè)地產(chǎn)相融合,一度成為新世界最耀眼的業(yè)務(wù)板塊

比如,位于香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業(yè)第一年,就實(shí)現(xiàn)了盈利,且收入比整改前翻了3倍,同時(shí)還獲得了建筑、設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的超過50項(xiàng)國際大獎,備受業(yè)界好評。至2023財(cái)年,該項(xiàng)目已成為新世界發(fā)展在香港投資物業(yè)板塊收入的主要貢獻(xiàn)者。

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鄭志剛本人 圖片來源:鄭志剛公眾號

伴隨著K11品牌的成功,在鄭志剛的帶領(lǐng)下,新世界也開啟了高速擴(kuò)張之路。

2018年,新世界聯(lián)手新創(chuàng)建集團(tuán)以300億港元競得香港啟德體育園項(xiàng)目,同年啟動200億港元的航天城11 SKIES綜合體;2021年,又以118億港元投得長沙灣區(qū)的3個商業(yè)項(xiàng)目。

與此同時(shí),鄭志剛也在大力推動內(nèi)地戰(zhàn)略,尤其是大灣區(qū),除購物中心外還投資了多個寫字樓及舊改項(xiàng)目,至2022年,其在大灣區(qū)的投資總額已達(dá)約2000億元。

“高杠桿”快速擴(kuò)張的背后,新世界的債務(wù)規(guī)模也在持續(xù)攀升。

據(jù)界面新聞記者整理,截至2024年底,新世界的借貸總額超過1510億港元,尤其是短債超過320億港元,凈負(fù)債率達(dá)到57.5%,而在2018財(cái)年,其凈負(fù)債率還不到30%。

而同期新世界手上持有的現(xiàn)金只有218億港元資金缺口超過百億,流動性壓力顯著。

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近十年?duì)I收及增長率 數(shù)據(jù)來源:WIND ?界面新聞?wù)?/figcaption>

與此同時(shí),新世界發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績也遭遇了首次虧損。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2024財(cái)年,新世界發(fā)展的股東應(yīng)占虧損約196.83億港元,到2025財(cái)年中期,公司再次虧損超66億港元。

這種來自經(jīng)營與財(cái)務(wù)的雙重壓力在今年5月達(dá)到頂峰。

5月末,新世界發(fā)展因宣布延期支付四筆合計(jì)34億美元永續(xù)債利息,遭遇 “股債雙殺”,股價(jià)一度跌至歷史低位,市值較巔峰時(shí)期縮水九成至143億港元,至7月4日已跌至138.41億港元。

面對危機(jī),新世界也開啟了多重“自救”。

一方面通過售資產(chǎn)進(jìn)行“回血”,比如在2024年就以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益。

另一方面也在加速推進(jìn)再融資,為自己爭取更多的時(shí)間。

6月30日,新世界發(fā)展宣布其與銀行債權(quán)人簽訂新的再融資協(xié)議,涉及總額達(dá)882億港元的現(xiàn)有境外無抵押債務(wù)。

882億港元的融資到賬,幾乎覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款,相當(dāng)于有了“續(xù)命錢”,幫助其暫時(shí)緩解了危機(jī)。但新協(xié)議要求將部分債務(wù)到期日延長至2028年,且需以核心資產(chǎn)作為抵押,實(shí)際上是以 “時(shí)間換空間” 的無奈之舉。

債務(wù)崩塌

當(dāng)新世界勉強(qiáng)穩(wěn)住陣腳時(shí),楊受成的商業(yè)帝國遭遇更猛烈的風(fēng)暴。

6月30日,德勤會計(jì)師事務(wù)所對英皇國際年報(bào)罕見出具“不發(fā)表意見”聲明,揭露166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款,并表示事件可能會對集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力構(gòu)成重大疑問,瞬間擊穿市場信心。

因?yàn)?/span>在港股上市公司中,此類審計(jì)結(jié)論往往預(yù)示企業(yè)治理與財(cái)務(wù)管控的系統(tǒng)性崩塌。

當(dāng)日,英皇國際股價(jià)盤中大跌近16%至0.2港元,創(chuàng)下自5月初以來新低。截至7月4日,英皇國際股價(jià)已連續(xù)5日下跌,最后收盤報(bào)0.196港元,總市值約10.81億港元

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英皇國際股價(jià)走勢 數(shù)據(jù)來源:WIND

英皇國際是楊受成家族商業(yè)帝國中的地產(chǎn)平臺,與英皇鐘表珠寶、英皇娛樂酒店、英皇資本、英皇文化產(chǎn)業(yè)等均屬于英皇集團(tuán)旗下的上市公司,業(yè)務(wù)主要包含香港及海外物業(yè)投資與開發(fā)。

74.71%股權(quán)由家族控股公司英皇集團(tuán)(國際)掌控,公司主席陸小曼(楊受成的妻子)與副主席楊政龍(楊受成之子)分掌決策權(quán)。

據(jù)界面新聞?wù)?,?023年以來,英皇國際已連續(xù)三年錄得大額虧損,累計(jì)金額近90億港元至最新公布的2025財(cái)年,公司全年總收入13.76億港元,年度股東應(yīng)占虧損47.43億港元,同比擴(kuò)大131.7%。

對于2025財(cái)年的大額虧損,英皇國際表示,主要是來自投資物業(yè)的公允價(jià)值虧損,虧損15.41億港元。

同時(shí),面對經(jīng)營壓力,英皇國際曾表示,香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩,導(dǎo)致商業(yè)樓宇空置率高企,預(yù)計(jì)未來公司的零售及寫字樓租賃業(yè)務(wù)仍將面臨挑戰(zhàn)。

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英皇旗下位于廣東道的產(chǎn)業(yè) 圖片來源:英皇集團(tuán)官網(wǎng)

面對英皇國際的危局,這兩年楊受成也自掏腰包,幫助其“回血”。

2024年,先后購入中環(huán)公寓大廈,銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項(xiàng)非核心物業(yè),跑馬地的雙套大宅,累計(jì)輸血近19億港元。

今年2月,英皇國際與英皇鐘表珠寶簽訂買賣協(xié)議,以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權(quán)以及目標(biāo)公司欠付賣方的待售貸款,主要資產(chǎn)為廣東道大樓部分單位及廣告位。

據(jù)英皇國際方面透露,在未來一年內(nèi),其計(jì)劃通過出售旗下物業(yè)及投資物業(yè)的租金,加強(qiáng)流動資金及經(jīng)營現(xiàn)金流量,并通過多種渠道管控行政及經(jīng)營成本。

瑞銀發(fā)表評論指出,此次事件對住宅市場的影響有限,一方面因英皇國際首季僅有約200伙可銷售單位,相較于去年的1.7萬伙數(shù)量較少。另一方面,其在香港持有約90萬平方呎的投資物業(yè)項(xiàng)目,約70%是與商業(yè)區(qū)零售及停車場相關(guān)。

陣痛中轉(zhuǎn)型

新世界發(fā)展與英皇國際當(dāng)下的困境,看似獨(dú)立的企業(yè)危機(jī),實(shí)則都是香港地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛中的縮影。

這兩家老牌港企,均創(chuàng)立于上世紀(jì)40年代,在當(dāng)時(shí)憑借低息環(huán)境、土地壟斷與金融杠桿構(gòu)建商業(yè)帝國,也在近兩年美聯(lián)儲加息周期與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的雙重夾擊下陷入困局。

在土地增值紅利消失后,運(yùn)營能力成為競爭核心,面對市場變局,香港地產(chǎn)商正經(jīng)歷從 “地主” 轉(zhuǎn)向?“服務(wù)商” 的角色轉(zhuǎn)型。

香港市場方面,雖然商辦市場依舊面臨供應(yīng)過剩與需求萎縮的雙重?cái)D壓,但住宅市場在政府多項(xiàng)利好政策刺激下,整體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。

據(jù)香港差估署統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年4至5月整體住宅樓價(jià)指數(shù)止跌,兩個月微升0.5%,前5個月累計(jì)跌幅收窄至0.9%。整個二季度來看,住宅市場反應(yīng)正面,發(fā)展商推盤積極

瑞銀研究也指出,雖然近期HIBOR(香港銀行間以港元計(jì)價(jià)的短期資金拆借利率)急跌,但預(yù)計(jì)全年香港住宅樓價(jià)將持平,當(dāng)去庫存完成后,2026年住宅樓價(jià)將有最多5%的復(fù)蘇,樓市的復(fù)蘇也將為企業(yè)重回健康軌道提供助力。

伴隨近年來房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整,香港地產(chǎn)豪門的“黃金時(shí)代”也在家族更迭中漸漸落下帷幕,當(dāng)光環(huán)褪去,這場脫困、轉(zhuǎn)型之路還很漫長。

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